🏙️ Japón es una de las pocas economías avanzadas donde un extranjero no residente puede comprar un piso en pleno centro sin permiso, sin requisito de residencia y sin recargo fiscal. La propiedad plena queda a su nombre.

En las últimas elecciones a la Cámara Baja todos los partidos llevaron en su programa alguna medida sobre los extranjeros, y la vivienda ocupaba el centro. Aun así, no se ha aprobado ninguna norma vinculante dirigida a los extranjeros que compran vivienda. Las razones tienen menos que ver con la actitud hacia los extranjeros que con el balance de las promotoras, un libro de donaciones políticas y un compromiso comercial que Japón firmó en los años noventa.

El día en que «antes del verano» pasó a ser «acelérenlo»

El 24 de julio de 2026, el secretario jefe del Gabinete, Minoru Kihara, cerró la tercera reunión del consejo ministerial sobre la aceptación de extranjeros y la convivencia ordenada con una frase que sonaba a avance y se leía como un aplazamiento. Sobre las reglas de adquisición de terrenos desde el punto de vista de la seguridad nacional, pidió a los ministros acelerar el trabajo hacia un marco previsto para este verano.

Del verano ya habían pasado tres cuartas partes.

El panel de expertos encargado de redactar ese marco, dedicado a las reglas de adquisición de terrenos por extranjeros, se reunió por primera vez el 4 de marzo de 2026 y celebró su cuarta sesión el 21 de julio. Su mandato abarca desde las bases militares y las islas fronterizas hasta la pregunta más cotidiana de quién compra los pisos de Tokio. A finales de julio de 2026 no se ha publicado ninguna de las dos respuestas.

La vía partidista ya había pestañeado. El 4 de junio, el grupo de trabajo del Partido Liberal Democrático (PLD) sobre política hacia los extranjeros, presidido por Yoshitaka Shindo, entregó sus recomendaciones al Gobierno. Sobre los terrenos sensibles pidió restricciones para cualquier persona que genere inquietud, con independencia de su nacionalidad. Sobre los pisos, el texto se encogió hasta una promesa de volver a examinarlo cuando el Ministerio de Transportes termine su encuesta sobre quién compra realmente. La lectura del diario Nikkei fue directa: ni el Gobierno ni el PLD van a entrar ahí este año.

El secretario jefe del Gabinete, Minoru Kihara, clausura el consejo ministerial sobre política hacia los extranjeros, el 24 de julio de 2026

Fuente: Oficina del Primer Ministro de Japón

Un sector que no puede permitirse perder al comprador

Tomohiro Makino, productor inmobiliario y autor de un libro reciente sobre la propiedad en manos extranjeras, sostiene que las promotoras están menos sanas de lo que parecen. La desocupación de oficinas bajó tras la pandemia, los hoteles se llenan de turistas extranjeros, la logística cabalga el comercio electrónico y las grandes firmas encadenan beneficios récord. La reticencia vive debajo de todo eso, en la deuda que dejó el auge constructor de los años de la Abenomics. Según Makino, la deuda con intereses de las grandes promotoras ha subido de la franja de los 3 billones de yenes a la de los 4 billones, entre 18.000 y 24.000 millones de dólares al cambio de finales de julio.

La subida de tipos aprieta esa pila por los dos extremos. Encarece la financiación y, a la vez, expulsa del mercado a los hogares japoneses a los que se suponía que había que vender. Los pisos nuevos puestos a la venta en los 23 distritos de Tokio durante 2025 promediaron 136,13 millones de yenes, unos 830.000 dólares. Quienes renunciaron a la obra nueva se volcaron en la segunda mano y la empujaron también por encima de los 100 millones.

¿Qué cartera queda entonces? Makino cita una encuesta de MUFG Trust a promotoras correspondiente al segundo semestre del ejercicio 2024: entre el 20% y el 40% de los pisos nuevos vendidos en los distritos de Chiyoda, Shibuya y Minato fueron a compradores extranjeros. Súmese que los fondos internacionales son quienes absorben las torres de oficinas y los centros comerciales que las promotoras necesitan vender para reducir deuda, y la preferencia del sector se escribe sola. Nadie en el negocio quiere espantar a esos compradores.

El cableado entre el sector y el partido gobernante

Una preferencia solo cuenta cuando llega a alguien con voto. La Asociación de Empresas Inmobiliarias de Japón, el club de las grandes promotoras, donó 40 millones de yenes (unos 240.000 dólares) a Kokumin Seiji Kyokai, el órgano de financiación política del PLD, según los informes de financiación política de 2023. La agencia Jiji la situó en quinto lugar entre las patronales sectoriales, por detrás de los fabricantes de automóviles con 78 millones, los de material eléctrico con 77 millones, la siderurgia con 70 millones y el petróleo con 50 millones. Makino contabiliza 163 empresas en la nómina de la asociación en mayo de 2025.

Las agencias pequeñas tienen su propio canal. La Federación Política Inmobiliaria de Todo Japón nació en 1978 a partir de los socios de la Asociación Inmobiliaria de Todo Japón, fundada en 1952 y la más antigua del sector. La federación no oculta su función en su propia web: enumera las reformas fiscales que ayudó a lograr y la entrada de la banca en la intermediación inmobiliaria que ayudó a frenar. En 2014 participó en la creación de una liga parlamentaria para impulsar la política inmobiliaria, presidida por la diputada Seiko Noda y en la que participan unos 260 legisladores del PLD.

Nada de esto es un escándalo. Es representación de intereses del tipo que existe en cualquier democracia. Pero explica por qué una propuesta que reduciría deliberadamente la bolsa de compradores pierde impulso en algún punto entre el mitin y el borrador de ley.

Una promesa firmada en 1995 que ya no se puede deshacer

Aunque hubiera un Gobierno con prisa, chocaría con un muro hecho de articulado.

Cuando la Organización Mundial del Comercio echó a andar en 1995, su Acuerdo General sobre el Comercio de Servicios traía el artículo 17, la regla de trato nacional: en los sectores comprometidos, no se puede tratar peor al proveedor extranjero que al nacional. Los países podían preservar excepciones escribiendo reservas en su lista de compromisos. Según un informe de investigación publicado por la Oficina de Estudios de la Cámara de Representantes en febrero de 2026, la lista japonesa no incluye esa reserva. El informe interpreta que los compromisos de adhesión de 1995 dificultaron introducir nuevas restricciones de compra inmobiliaria dirigidas a extranjeros. En 2002 Japón fue incluso más lejos en sentido contrario: pidió a otros miembros que eliminaran y flexibilizaran sus propias restricciones a la adquisición de inmuebles por extranjeros.

A partir de ahí el diseño se decide casi solo. En diciembre de 2020, un panel de expertos de la Secretaría del Gabinete recomendó que cualquier régimen partiera de la igualdad de trato con independencia de la nacionalidad. Dos razones: hay sociedades pantalla constituidas en Japón cuyo titular real es extranjero, de modo que una frontera trazada sobre la nacionalidad falla el blanco; y un régimen dirigido solo al capital extranjero chocaría con el AGCS. Por eso la ley de 2021 sobre terrenos próximos a instalaciones sensibles no distingue entre propietarios japoneses y extranjeros, y por eso las normas que el Gobierno perfila desde marzo de 2026 adoptan la misma forma. Un sistema de autorización en torno a bases e instalaciones críticas atrapa en la misma red a una sociedad instrumental con nombre japonés.

Queda una ley que sí apunta solo a los extranjeros. La Ley de Tierras para Extranjeros de 1925 permite restringir la adquisición de suelo en zonas necesarias para la defensa nacional. Su reglamento de aplicación fue derogado en 1945 y desde entonces la norma duerme. Es un texto sin interruptor.

El sector trazó su propia raya antes

No es un cuadro de inacción absoluta. En noviembre de 2025, el Ministerio de Transportes publicó las cifras de reventa rápida: entre enero y junio de 2024 hubo 575 pisos nuevos de grandes promociones en los 23 distritos de Tokio revendidos antes de cumplir un año desde la compra, un ritmo unas cinco veces superior al del año anterior. Días después, el 25 de noviembre, la patronal de promotoras anunció tres medidas de autorregulación: límites al número de viviendas que puede registrar un mismo comprador, coincidencia estricta entre el nombre de la solicitud y el de la escritura, y prohibición de comercializar la vivienda antes de la entrega. En marzo de 2026, según Nikkei, 41 de las 57 empresas asociadas preveían aplicarlas.

Los límites asoman en las propias palabras de la patronal. Su presidente, Junichi Yoshida, atribuye la subida de precios al encarecimiento de la construcción y a la escasez de oferta, y considera limitado el efecto de la reventa rápida. Cuando el distrito de Chiyoda pidió en julio de 2025 una prohibición de reventa de cinco años para los pisos surgidos de operaciones de renovación urbana, el director ejecutivo Masashi Nomura respondió que los derechos de propiedad reconocidos en la Constitución la hacían inviable entre particulares. Las reglas que muerden antes de la entrega se aceptan. Las que persiguen la escritura, no.

Qué les ha pasado a los países que sí regularon

Las críticas a Japón miran al extranjero, y con razón. Pero ese extranjero lleva el último año corrigiéndose a sí mismo.

Canadá prohibió en 2023 que la mayoría de los no residentes compraran vivienda y prorrogó la medida hasta el 1 de enero de 2027. El efecto medible es escaso: en Columbia Británica los compradores extranjeros supusieron el 1,1% de las ventas en 2021, y aun así el precio medio canadiense subió más de un 20% entre 2021 y 2026. El Gobierno de Mark Carney estudia ahora qué poner en su lugar, con el modelo australiano sobre la mesa.

Australia fue en dirección contraria. Su prohibición de compra extranjera de vivienda usada entró en vigor el 1 de abril de 2025, iba a durar dos años y el presupuesto 2026-27 la prorrogó hasta el 30 de junio de 2029. La idea de fondo es nítida: la obra nueva sigue abierta, de modo que el capital extranjero sume vivienda en lugar de pujar por la existente.

Nueva Zelanda ha dado marcha atrás en parte. A finales de 2025 aprobó permitir que los titulares del visado Active Investor Plus compren viviendas de 5 millones de dólares neozelandeses o más desde principios de 2026, canjeando un trozo de la prohibición por migración de alto patrimonio.

Singapur no se ha movido. Los extranjeros pagan un impuesto adicional de timbre del 60% en cualquier compra residencial, un tipo intacto desde abril de 2023.

Cuatro países, cuatro respuestas distintas y en ningún sitio un consenso de que prohibir abarate la vivienda. Copiar a alguien es menos evidente de lo que parece desde lejos.

Lo que todo el mundo sigue esperando

La única medida con fecha firme no es una restricción. Conforme al paquete que el consejo ministerial aprobó en enero de 2026, las solicitudes de inscripción de transmisiones inmobiliarias empezarán a recoger la nacionalidad del solicitante durante el ejercicio 2026, que termina en marzo de 2027, y después llegará una base de datos que agrupe la información de propiedad. Japón va a saber por primera vez, y con detalle, quién posee qué.

Todo lo demás espera a eso. Si las cifras acabarán justificando la alarma actual sigue abierto, y cuando lleguen es posible que el tipo de cambio, los tipos de interés y el propio Gobierno tengan otra cara. La respuesta japonesa, por ahora, es transparencia primero y restricción quizá después. En su país, ¿qué llegó antes, los datos o la prohibición? ¿Y cambió algo la prohibición?

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