🏙️ En 2007, el dinero extranjero inundó el mercado inmobiliario japonés y ayudó a inflar lo que aquí todavía llaman la "miniburbuja". Después cayó Lehman Brothers y el mercado pasó cinco años en el frío. En 2025, Japón superó aquel récord de 2007, y esta vez los inversores extranjeros se quedan con una porción aún mayor. ¿Es 2007 otra vez? Quienes vivieron la primera burbuja dicen que no, y la razón se reduce a una cifra que nada tiene que ver con Tokio: la brecha entre los tipos de interés japoneses y los occidentales.

Un récord que tardó 18 años en caer

Según JLL, una de las mayores consultoras inmobiliarias del mundo, el volumen de inversión inmobiliaria en Japón hasta el tercer trimestre de 2025 alcanzó los 4,71 billones de yenes (unos 29.000 millones de dólares), un 22% más que un año antes. Como el año fiscal japonés termina en primavera, el cuarto trimestre concentra tradicionalmente las grandes operaciones. Manabu Taniguchi, director de investigación de JLL Japón, prevé que el año completo supere los 6,16 billones de yenes, el récord fijado en 2007.

Para dimensionarlo: solo en el tercer trimestre, Tokio fue la primera ciudad del mundo en inversión inmobiliaria, por delante de Nueva York y Londres, con 21.800 millones de dólares en operaciones.

Pero lo llamativo no es solo el tamaño, sino quién firma los cheques. Los inversores extranjeros representaron el 39% de toda la inversión inmobiliaria japonesa en 2025, por encima del 34% que tenían en 2007, cuando el capital foráneo irrumpió por primera vez. Tras convertirse en vendedores netos en 2023, los fondos globales cambiaron de rumbo sin hacer ruido. A principios de 2024, los activos gestionados por los fondos extranjeros centrados en Japón ya volvían a crecer, y el dinero no ha dejado de llegar.

El auge de las oficinas que nadie anticipó

Para entender el repunte de 2025 conviene empezar por el activo menos glamuroso que existe: el edificio de oficinas.

Las oficinas supusieron el 49% de toda la inversión hasta el tercer trimestre, casi la mitad del mercado. Hace dos años habría sonado absurdo. En 2023, con el teletrabajo aún por defecto y las torres medio vacías pesando en los balances de medio mundo, los extranjeros destinaron apenas el 1% de su dinero japonés a oficinas. Esa cifra saltó al 19% en 2024 y al 42% en 2025.

¿Qué cambió? Dos cosas, una coyuntural y otra estructural. Las empresas japonesas han empujado con fuerza el regreso a la oficina y, en un país con escasez creciente de mano de obra, un buen espacio de trabajo se ha vuelto una herramienta para captar talento. Al mismo tiempo, el encarecimiento de la construcción obligó a retrasar o cancelar la gran oleada de obra nueva prevista para 2028 y 2029.

El resultado se ve en dos números demoledores. La desocupación en las oficinas de máxima categoría de Tokio (las llamadas "grado A", las más nuevas y mejor ubicadas) era del 0,9% al cierre del tercer trimestre. El alquiler medio llegó a 37.042 yenes por tsubo (un tsubo equivale a unos 3,3 metros cuadrados) al mes, un 7,5% más interanual. En las mejores zonas de Tokio, los grandes espacios vacíos prácticamente se han agotado.

Por qué el dolor de Occidente es la ganancia de Japón

En Estados Unidos, la oficina atraviesa un ajuste a cámara lenta. La desocupación en los grandes mercados ronda entre el 16% y el 22%, máximos de varias décadas, y la morosidad de los bonos hipotecarios de oficinas marcó un récord del 11,66%, peor que el pico de la crisis financiera de 2008. El centro de Denver superó el 38% de oficinas vacías. En San Diego hablan del peor mercado en 30 años. Cerca de un billón de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales, muchos firmados por debajo del 4% en 2020 y 2021, vencen ahora y deben refinanciarse a tipos superiores al 6%.

Ese último punto es el motor de todo. Cuando el coste de la deuda supera los ingresos que genera un edificio, la cuenta de poseerlo deja de salir: lo que los inversores llaman "carry negativo". Los propietarios occidentales están atrapados justo ahí.

Japón es la imagen invertida. El Banco de Japón subió su tipo de referencia al 0,75% en diciembre de 2025, máximo en 30 años, y JLL espera que llegue al 1% en 2026. Para los estándares occidentales es casi nada. El crédito sigue barato, los alquileres suben y, sobre todo, los bancos japoneses mantienen su disposición a financiar inmuebles. Como dijo un actor del mercado a JLL, los tipos base han subido pero la prima de riesgo apenas se ha movido, e incluso se ha estrechado en algún caso. Los ingresos de una oficina en Tokio siguen superando con holgura el interés del préstamo. La cuenta sale.

A eso se suma la divisa. Con el yen cerca de 160 por dólar, un comprador extranjero ya parte con un fuerte descuento antes de negociar nada. Y hay un extra: la mayoría de los analistas espera que el yen se fortalezca a medida que la Reserva Federal y el Banco Central Europeo bajen tipos y la distancia con Occidente se reduzca. Quien compre barato hoy en Tokio podría ver subir el activo y, encima, apreciarse el yen: un doble viento de cola.

Más allá de la oficina: pisos, naves y la Japón que se vende a sí misma

Las oficinas lideraron, pero no estaban solas. La inversión en vivienda de alquiler subió al 18% del mercado, desde el 12% de un año antes, y los extranjeros entraron con fuerza: su cuota en operaciones de pisos alcanzó el 27%, cerca de los máximos de 2020. En una operación llamativa, un inversor extranjero compró una cartera de más de 1.000 share houses. La logística, impulsada por el comercio electrónico, se mantuvo en un sólido 12%.

Un cambio más silencioso alimenta la oferta de activos de primer nivel: las grandes empresas japonesas están vendiendo los edificios que ocupan. Presionadas por accionistas activistas para que dejen de acumular ladrillo en sus balances, compañías de referencia han empezado a desprenderse de sus sedes. Solo en 2025, Honda traspasó parte de la propiedad de su central, la sede de Nissan (valorada en unos 100.000 millones de yenes, 625 millones de dólares) salió a la venta y Sapporo Holdings acordó vender su negocio inmobiliario a un inversor extranjero. Operaciones emblemáticas como Tokyo Garden Terrace Kioicho (400.000 millones de yenes, 2.500 millones de dólares) o Tokyu Plaza Ginza (150.000 millones de yenes, 938 millones de dólares) cambiaron de manos. Cada venta abre al capital global otra puerta a un mercado en el que lleva dos años intentando reentrar.

¿Es 2007 con una mano de pintura nueva?

El fantasma de la miniburbuja sobrevuela todo. En 2007 la inversión tocó techo, cayó Lehman y el ladrillo japonés se hundió durante un lustro. ¿Puede abrirse de nuevo esa trampilla?

La respuesta de JLL es un "no" bastante firme, y el argumento es de calidad, no de optimismo. En 2007 el mercado escaseaba de edificios realmente de grado de inversión. En 2025 está repleto de ellos: torres grado A titulizadas, parques logísticos modernos por todo el país, una oferta mucho más profunda de vivienda urbana en alquiler. Taniguchi describe el mercado actual como un "entorno maduro que se expande de forma saludable", no un pico especulativo.

Eso no significa que no haya riesgo. Las rentabilidades bajas implican precios altos y dejan poco margen de error. Si el Banco de Japón endurece más rápido de lo previsto, o si el yen rebota con fuerza, el descuento cambiario que atrajo al capital extranjero podría esfumarse. Los contratos largos de las naves logísticas ya limitan la rapidez con que los caseros pueden subir alquileres frente a la inflación. El mercado está sano; no es invulnerable.

Lo que está claro es que Japón, durante años despreciado como un rincón de bajo crecimiento, se ha convertido en algo raro entre los mercados desarrollados: un lugar donde la financiación barata, los alquileres al alza y una moneda débil coinciden en el mismo momento.

En Japón, el debate se divide entre dar la bienvenida al capital y preguntarse quién acabará siendo dueño del horizonte urbano. ¿Cómo ven los inversores de tu país el mercado inmobiliario japonés ahora mismo: una ganga que conviene atrapar o un mercado que ya corrió demasiado?

Referencias