"Comprar un apartamento de ¥1.000 millones justo antes de morir": esta era la estrategia de impuesto de herencia que se había extendido entre los ricos de Japón. Cuando un hombre de 94 años pidió prestado ¥1.000 millones a un banco para comprar inmuebles y declaró el impuesto de herencia en "cero yenes", el Tribunal Supremo de Japón dictaminó que la maniobra violaba "la equidad en la carga fiscal". Ahora la Agencia Nacional de Impuestos ha decidido combatir en serio una evasión estimada en ¥50.000 millones.

¿De verdad desaparece la fortuna en tres generaciones?

"La herencia se agota en tres generaciones": es una frase que simboliza la dureza del impuesto de sucesiones japonés. La residencia del exprimer ministro Kakuei Tanaka en Mejiro es un caso célebre: sus descendientes no pudieron pagar el impuesto de herencia y buena parte del terreno se cedió al Estado como pago en especie, hasta convertirse en un parque público.

Pero ¿cuál es la realidad? El principal motivo por el que las familias adineradas de Japón pierden su fortuna no es el impuesto de herencia, sino los conflictos entre parientes. De hecho, los ricos llevan tiempo esquivando el impuesto de sucesiones con toda clase de artimañas.

La "magia de la valoración" inmobiliaria

¿Por qué los inmuebles permiten ahorrar impuestos? El truco está en la brecha entre valoraciones.

En el sistema japonés de impuesto de sucesiones, los inmuebles se valoran sobre todo mediante el "precio de ruta catastral" (rosenka) para el suelo y el "valor de activo fijo" para los edificios. Ambos valores se fijan por debajo del precio real de mercado.

En el caso de los inmuebles de alquiler, la valoración baja todavía más, porque se tienen en cuenta el "derecho del arrendatario" y las restricciones del alquiler. Paradójicamente, cuantos más inquilinos haya, menor resulta la valoración a efectos del impuesto de herencia.

El caso del Tribunal Supremo: la "compra de último minuto a los 94 años"

El documento "Cuestiones en torno a la valoración de bienes", publicado por la Agencia Nacional de Impuestos en noviembre de 2025, recoge un caso emblemático que llegó hasta el Tribunal Supremo.

El señor A, fallecido a los 94 años, pidió prestados unos ¥1.000 millones unos tres años antes de morir. Con ese dinero compró un edificio de apartamentos de alquiler en el distrito de Suginami y un piso en la ciudad de Kawasaki por un total de ¥1.380 millones. En la sucesión, esos inmuebles se declararon con una valoración reglamentaria de unos ¥330 millones.

Además, al deducir como deuda el saldo pendiente del préstamo de ¥1.000 millones, el impuesto de herencia se declaró en "cero yenes".

En 2022 el Tribunal Supremo calificó esta práctica de "contraria a la equidad de la carga fiscal" y avaló la reevaluación de la administración tributaria.

Salen a la luz enormes casos de ahorro fiscal

Los documentos de la Agencia revelan otros ejemplos llamativos.

Una persona adinerada pidió prestados ¥2.200 millones para comprar un edificio de alquiler en el distrito de Chiyoda por ¥2.100 millones. Al heredar ese inmueble, un impuesto de herencia que debería haber sido de ¥1.230 millones quedó reducido a ¥440 millones: un "ahorro" de unos ¥790 millones.

En otro caso, un inmueble adquirido por ¥2.100 millones se declaró con una valoración reglamentaria de ¥420 millones, lo que rebajó la carga fiscal en unos ¥790 millones. La brecha superaba en más de cuatro veces el precio de mercado.

De las mansiones torre a los edificios enteros

Al conocido esquema de las "mansiones torre" se le aplicaron nuevas reglas de valoración desde 2024, que elevaron la valoración del 40% al 60% del precio de mercado, de media.

Sin embargo, la Agencia advierte de que "siguen observándose esquemas que utilizan inmuebles de alquiler, en particular edificios enteros de apartamentos, que quedan fuera de las nuevas reglas". Cerrado el hueco de las mansiones torre, los ricos se trasladaron sin más a la siguiente "vía de escape".

También están en el punto de mira los productos de propiedad fraccionada: instrumentos financieros que dividen edificios comerciales en pequeñas participaciones de inversión y que se han empleado para ahorrar impuestos aprovechando la brecha de valoración.

La "regla de los 5 años" que llega con la reforma fiscal de 2026

El gobierno se dispone a atajar el problema de raíz en la reforma fiscal de 2026.

El eje del cambio afecta a los inmuebles de alquiler adquiridos en los 5 años anteriores a la sucesión, que se valorarán al 80% de una cifra basada en el precio de adquisición (ajustada por la variación del precio del suelo), en lugar del precio de ruta catastral. La medida se aplica a las herencias que se produzcan a partir del 1 de enero de 2027 y pone fin, en la práctica, a las estrategias de "compra de último minuto".

La Agencia ya venía aplicando valoraciones individuales al amparo del artículo 6 de las Directrices Básicas de Valoración de Bienes para los casos "claramente inadecuados", pero solo en 27 ocasiones (13 inmuebles y 14 acciones) entre 2016 y 2024. A partir de ahora se aplicarán reglas institucionales claras.

¿Son cómplices las entidades financieras?

Detrás de este problema están las entidades financieras. La Agencia señala que "hay herederos que, tras comprar inmuebles de alquiler por mediación de inmobiliarias y bancos en operaciones de compraventa y préstamo, se ven ahogados por la devolución de la deuda".

Existen casos de personas que compraron inmuebles caros siguiendo el consejo de ahorrar impuestos y que, tras heredar, vieron cómo caía la ocupación del alquiler hasta el punto de tener dificultades incluso para pagar el impuesto sobre bienes inmuebles.

Quizá también deba examinarse la responsabilidad de los bancos y consultores que venden estos "esquemas de ahorro fiscal" como si fueran un producto más para los ricos.

¿Redistribución de la riqueza o vitalidad económica?

El impuesto de sucesiones es una de las herramientas clave para redistribuir la riqueza. Si continúa el "ahorro fiscal excesivo" mediante inmuebles, la equidad del sistema se resiente.

Por otro lado, la compra de inmuebles como estrategia frente al impuesto de herencia ha canalizado capital hacia el mercado inmobiliario y ha impulsado la promoción y la construcción. Cómo afectará el endurecimiento normativo a ese mercado es una incógnita.

En Japón, la mirada sobre el ahorro fiscal de los ricos es severa. La crítica de que "solo los ricos salen ganando" está muy arraigada, y muchos aplauden el endurecimiento. Pero también hay quien defiende que "cada cual es libre de usar como quiera el dinero que ha ganado" y que "el ahorro fiscal legal es un derecho".

¿Qué debate existe en tu país sobre las estrategias fiscales de los ricos? ¿Es habitual usar los inmuebles para planificar el impuesto de sucesiones? Cuéntanoslo en los comentarios.

Referencias