Cerca de la cima del edificio más alto de Japón hay una vivienda cuyo precio se ha cifrado en unos 130 millones de dólares. Con conserje las 24 horas, seguridad de nivel fortaleza y todo lo necesario dentro de una sola torre, los más ricos no tienen que salir. Mientras tanto, los barrios de abajo, donde las familias compartían comidas y se cuidaban entre sí, están desapareciendo.

El arquitecto ganador del Premio Pritzker, Riken Yamamoto, llama a esto la conversión de Tokio en "una colonia para los ricos". Esto es lo que ocurre detrás del reluciente horizonte.

Un arquitecto de nivel Nobel da la alarma

En febrero de 2026, el arquitecto Riken Yamamoto fue noticia con una entrevista inusualmente directa en Bloomberg criticando la reurbanización de Tokio, desatando un debate nacional. Yamamoto, de 80 años, ganó el Premio Pritzker de Arquitectura en 2024, a menudo llamado "el Nobel de la arquitectura". Es el noveno laureado japonés, después de Kenzo Tange, Fumihiko Maki, Tadao Ando, Kazuyo Sejima y Ryue Nishizawa, Toyo Ito, Shigeru Ban y Arata Isozaki.

Su trabajo de toda la vida se ha centrado en un concepto llamado "chiiki shakaiken", literalmente "esfera comunitaria local", una filosofía arquitectónica que diseña edificios para fomentar la ayuda mutua entre residentes, muy parecido a las asociaciones vecinales (chonaikai) que alguna vez definieron las comunidades de Japón.

¿Su objetivo? Los llamados mega-desarrollos "estilo Hills" liderados por Mori Building, uno de los mayores promotores inmobiliarios de Japón.

¿Qué es la reurbanización "estilo Hills"?

Desde que Roppongi Hills abrió en 2003, Mori Building ha perfeccionado una fórmula: torres masivas de uso mixto que combinan residencias de lujo, oficinas, centros comerciales, hoteles, museos e incluso escuelas internacionales en ciudades verticales autosuficientes.

El ejemplo más reciente y ambicioso es Azabudai Hills, que abrió en noviembre de 2023. Los números cuentan la historia.

El coste total del proyecto rondó los 640.000 millones de yenes, unos 4.300 millones de dólares, frente a los 579.200 millones que aprobó el gobierno metropolitano en 2018. Con unos 330 metros, la Torre Mori JP fue al completarse el edificio más alto de Japón, y entre las 91 viviendas de Aman Residences Tokyo, en sus plantas superiores, hay una cuyo precio se ha situado en torno a 20.000 millones de yenes, unos 130 millones de dólares. Incluso las unidades que no son áticos promedian alrededor de 13 millones de dólares. El complejo incluye conserjería 24 horas, el centro de medicina preventiva de la Universidad Keio y la Escuela Británica en Tokio.

Y la cartera sigue creciendo. El proyecto del distrito oeste de Roppongi 5-chome, apodado "Roppongi Hills 2", abarca unas 8 hectáreas y cerca de 1,08 millones de metros cuadrados de superficie construida, con Mori Building y Sumitomo Realty como socios. Con un coste estimado en torno a 800.000 millones de yenes, unos 5.300 millones de dólares, sería una de las mayores reurbanizaciones vistas en Japón. El plan prevé una torre de oficinas y hotel de 327 metros en una manzana y, en otra, una torre residencial de 288 metros que sería la más alta de su clase en el país.

La crítica de Yamamoto va al corazón de estos proyectos: crean enclaves relucientes y securitizados para la élite global mientras borran los espacios públicos, los callejones transitables, las plazas vecinales, las calles donde cualquiera podía pasear, que alguna vez hicieron que Tokio se sintiera humano.

Comunidades perdidas, desigualdad construida

Lo que más preocupa a Yamamoto es la destrucción de las comunidades existentes. Antes de que las torres se elevaran en Roppongi, Azabu y Toranomon, estos eran barrios reales. Las familias habían vivido allí durante generaciones. Compartían festivales, cuidaban a los hijos de los demás y construían el tipo de tejido social que tarda décadas en tejer.

"Los promotores apuntan a las comunidades para reurbanización y destruyen su cultura junto con ellas", ha declarado Yamamoto. "Usan la palabra agradable 'reurbanización', pero en realidad, es solo lucro a través de la destrucción comunitaria".

El caso de Musashi-Kosugi, en Kawasaki, a las puertas de Tokio, ilustra lo que sucede cuando el desarrollo de torres supera la infraestructura. Un grupo de torres de lujo causó un rápido aumento de población, desbordando los sistemas de alcantarillado (provocando inundaciones durante un tifón de 2019) y las escuelas locales que simplemente no podían acomodar la afluencia de niños.

A partir de 2024, el área del Gran Tokio tiene 812 torres de mansiones (tawa-man), el término japonés para condominios de gran altura, con una cuarta parte construida solo en la última década. Estas torres funcionan como comunidades cerradas verticales: los residentes disfrutan de servicios premium adentro mientras el vecindario circundante obtiene poco beneficio.

Un problema global, no solo de Tokio

Tokio no está solo. La "financiarización" del espacio urbano, donde la vivienda se convierte en un activo de inversión en lugar de un lugar para vivir, está remodelando ciudades en todo el mundo.

En Nueva York, el tramo de la Calle 57 que mira a Central Park se llama "Fila de los Multimillonarios". Los condominios ultra-lujosos se venden por más de $100 millones, pero muchas unidades permanecen vacías, compradas como vehículos de inversión por los ultra-ricos globales. Las "torres fantasma" resultantes que permanecen oscuras por la noche se han convertido en un símbolo de desigualdad.

Londres enfrenta un fenómeno similar en barrios como Belgravia y Mayfair, donde compradores adinerados del Medio Oriente y los estados de la antigua Unión Soviética estacionan dinero en bienes raíces sin vivir nunca allí. La ciudad ha impuesto impuestos adicionales a los inversores extranjeros en respuesta.

París vio "gentrificación olímpica" durante los preparativos de sus Juegos 2024, cuando la reurbanización en el norte de París desplazó a comunidades de bajos ingresos, provocando protestas y debates políticos.

Sin embargo, algunas ciudades han trazado un rumbo diferente. Viena aloja aproximadamente al 60% de su población en vivienda pública o social, con alquileres basados en ingresos que previenen espirales de precios especulativos. Singapur proporciona vivienda pública para aproximadamente el 80% de los ciudadanos a través de su Junta de Desarrollo de Vivienda (HDB), con políticas que promueven la integración étnica. Barcelona ha tomado medidas enérgicas contra los alquileres a corto plazo como Airbnb para estabilizar los precios de vivienda y proteger el derecho de los residentes a permanecer en sus barrios.

El contraargumento: las ciudades deben competir

No todos están de acuerdo con la crítica de Yamamoto. El neurocientífico Ken'ichiro Mogi ofreció una réplica directa en su canal de YouTube, argumentando que la reurbanización de Tokio debe entenderse dentro del contexto de la competencia global entre ciudades.

"Si Tokio no hiciera este tipo de reurbanización, los ricos simplemente irían a otro lugar", argumentó Mogi. Tokio compite constantemente con Shanghái, Hong Kong, Singapur y Nueva York. Estos desarrollos son actos económicos impulsados por empresas privadas como Mori Building, asumiendo un riesgo financiero significativo. El mercado, no el gobierno, está impulsando la transformación.

Mogi sugiere que la coexistencia de barrios tradicionales como Asakusa junto con desarrollos modernos es precisamente lo que hace a Tokio atractivo. "Ambos pueden existir", concluyó, advirtiendo contra juzgar el desarrollo urbano a través de un solo lente.

La encrucijada de Tokio: ¿de quién es la ciudad?

Los alquileres en los 23 distritos de Tokio continúan subiendo. Los apartamentos pequeños de menos de 30 metros cuadrados ahora promedian alrededor de $680 por mes, mientras que las unidades familiares de más de 70 metros cuadrados cuestan unos $2.550. En el Índice de Poder Global de Ciudades publicado en diciembre de 2025, Tokio adelantó a Nueva York y alcanzó el segundo puesto tras nueve años en el tercero, con la menor distancia registrada hasta ahora respecto a Londres. Conviene saber quién elabora ese ranking: la Fundación Conmemorativa Mori, creada por Taikichiro Mori, fundador de Mori Building. Y el aumento del "atractivo" de la ciudad apunta en la misma dirección que el aumento de su coste de vida.

El Gobierno Metropolitano de Tokio ha comenzado a cambiar la política de vivienda hacia un enfoque de "Los Niños Primero" y expandir las inversiones en vivienda asequible. Pero si estas medidas pueden mantener el ritmo con la avalancha de capital global sigue siendo una pregunta abierta.

La "esfera comunitaria local" de Yamamoto ofrece una visión alternativa convincente. En lugar de torres selladas, diseña edificios con fachadas de vidrio y terrazas compartidas que hacen visibles a los residentes entre sí, arquitectura que pone la conexión humana, no los márgenes de ganancia, en el centro.

Una ciudad es un escenario para quienes viven, trabajan y crían allí a la próxima generación, antes que un activo para los inversores. Esa es la pregunta que pone sobre la mesa la crítica de Yamamoto, y no solo para Tokio.

[Actualización] Las obras de demolición en el distrito oeste de Roppongi 5-chome comenzaron en el ejercicio 2025. El 15 de mayo de 2026, Mori Building y Sumitomo Realty anunciaron a Rosewood como operadora del hotel previsto en el complejo. Al mismo tiempo, se informa de que el encarecimiento de la construcción y la falta de mano de obra están retrasando el objetivo inicial de terminar en el ejercicio 2030 (a agosto de 2026).

¿La reurbanización ha cambiado el carácter de tu barrio? ¿A quién crees que debería servir el desarrollo urbano, a los residentes, los inversores, o ambos? Nos encantaría saber cómo tu ciudad está manejando estos desafíos.

Referencias