Una época en la que un piso que costaba 60 millones de yenes se revende por 200 millones. Pero ahora ese «juego del dinero» está mostrando grietas: los pisos de reventa no se venden, el inventario se ha duplicado en dos años y los bancos empiezan a rechazar hipotecas con fines especulativos. ¿Va a estallar de verdad la burbuja de los tower mansion en Japón? Lo analizamos desde la primera línea del mercado.

Las grietas de la burbuja en Harumi Flag

Harumi Flag (HARUMI FLAG) es un enorme conjunto residencial en la zona de la bahía de Tokio, levantado sobre el terreno que sirvió de Villa Olímpica en los Juegos de 2021. Su precio de venta, entre un 20 % y un 30 % por debajo del mercado de la zona, generó una expectación enorme, con sorteos que llegaron a un récord de 266 aspirantes por vivienda.

Sin embargo, ya entrado 2026, en redes sociales y YouTube se multiplican los comentarios sobre «dificultades en la reventa» y «el inicio de una caída». Cada vez hay más casos de pisos puestos a la reventa por casi el doble del precio original que, tras varios meses sin comprador, van bajando de precio de forma escalonada. Algunos medios apuntan incluso a la existencia de varios cientos de viviendas «vacías» sin ocupación real.

Sobre esta situación, Kenichi Shibasaki, director de operaciones (COO) de la inmobiliaria TOWERZ, buena conocedora del mercado de tower mansion de Osaka, lo describe «no como un desplome, sino como una corrección». Explica que son algunos vendedores que fijaron precios muy por encima del mercado justo tras la entrega quienes, al no encontrar comprador, están bajando el precio, que aun así sigue por encima del de venta original. Pero esa «corrección» revela que la premisa de que los precios subirían sin límite ha empezado a tambalearse.

El punto ciego de las estadísticas: la cifra «real» de propiedad extranjera

Como telón de fondo de la escalada de precios suele señalarse la entrada de dinero de grandes fortunas extranjeras, sobre todo chinas. Con la desaceleración de la economía china circula también en redes la «teoría de la retirada», según la cual esos inversores estarían sacando su dinero del inmobiliario japonés.

Según el estudio del Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo publicado en noviembre de 2025, entre los compradores de vivienda nueva solo el 3,5 % tiene domicilio en el extranjero en los 23 distritos de Tokio, y el 4,3 % en la ciudad de Osaka. A la vista de esas cifras, el impacto extranjero parecería limitado.

Pero un estudio propio de TOWERZ reveló una realidad muy distinta. Al comprobar uno por uno los nombres de los propietarios en el registro de la propiedad, se encontró que en algunos tower mansion del centro de Osaka terminados entre 2024 y 2025 la proporción de propietarios extranjeros superaba el 40 %. La estadística oficial solo capta a los «residentes en el extranjero» y pasa por alto por completo las compras de extranjeros que residen en Japón.

El grueso de los compradores son grandes fortunas de China continental, Hong Kong y Taiwán. Desde China, con controles a las transferencias de divisas, se dan casos de personas que entran en el país luciendo relojes de lujo para venderlos en Japón y así introducir fondos.

«Renken tōki»: la maniobra para ganar millones sin capital propio

Ese apetito comprador de los extranjeros funciona como «garantía de salida» y alimenta la proliferación de especuladores que compran para revender. Lo que sostiene esa expansión es una maniobra llamada «renken tōki» (registro simultáneo).

Normalmente, para comprar un inmueble hay que aportar el dinero y registrar la propiedad a nombre propio. Con el registro simultáneo, en cambio, es posible tramitar a la vez la compra y la reventa. Es decir, sin poner ni un yen de capital propio, se revende solo el «derecho a comprar» y se embolsa como beneficio la diferencia, de varias decenas de millones de yenes.

Se dice que esta maniobra proliferó también en «Grand Green Osaka», la gran remodelación de la zona de Umekita: un derecho adquirido por unos 120 millones de yenes (unos 800.000 dólares) llegaba a valer más de 200 millones (unos 1,33 millones de dólares) al terminarse la obra, de modo que había quien se embolsaba sin esfuerzo la diferencia de unos 80 millones (unos 530.000 dólares).

De hecho, en los tower mansion nuevos de Osaka la reventa es frenética. En un edificio cercano a Umeda terminado en 2025 se dio la situación anómala de que, justo tras la entrega, más de 40 viviendas (en torno al 20 % del total) salieran al mercado como reventa. La proporción de reventa, que antes rondaba el 5 %, supera ahora el 20 %, y se da la situación inédita de que viviendas nuevas y de reventa se vendan en paralelo.

El «NO» de los bancos hace saltar la alarma

Pero también hay movimientos que frenan este mercado recalentado: las entidades financieras han empezado a endurecer la evaluación de las hipotecas concedidas a particulares con fines de reventa.

Hasta ahora, bastaba con no tener problemas de ingresos o de endeudamiento para que aprobaran la hipoteca. Últimamente, en cambio, se han dado casos de denegación cuando el solicitante tiene tres o más reventas a corto plazo en los últimos cinco años. Los bancos han empezado a detectar y a excluir el uso de hipotecas, pensadas para quien va a vivir en la vivienda, desviadas hacia la especulación.

La petición de «regulación de la reventa de pisos» que el distrito tokiota de Chiyoda planteó en julio de 2025 es también un síntoma de esta tendencia. Tanto desde la administración como desde el sector financiero, las vías de salida de la especulación se van cerrando.

Inventario duplicado y ventas más lentas: los «indicadores adelantados» de la caída

Para prever cuándo empezarán a bajar los precios, los expertos vigilan dos indicadores: el número de viviendas en inventario y el plazo medio de venta.

El inventario de tower mansion en el área de Osaka se ha duplicado, de unas 500 viviendas hace dos años a unas 1.100 en la actualidad. El plazo medio desde que se pone a la venta hasta que se cierra la operación se ha alargado de los 3 meses de antes a 4,5 meses. Cuando bajan los cierres y se acumula el inventario, los especuladores con problemas de liquidez se lanzan a bajar precios, y esa es, según coinciden en el sector, la mecha de una caída encadenada.

Más grave aún es que se está ampliando la brecha entre el precio de venta y el alquiler. En un mercado sano, ambos evolucionan a la par. Pero ahora solo se dispara el precio de venta, mientras que el alquiler sube con suavidad, porque está limitado por los ingresos reales de quien va a vivir allí. Si esa brecha sigue creciendo, la rentabilidad como inversión deja de sostenerse y «se cae la máscara de la burbuja».

El tower mansion medio de 90 millones: ¿cuándo llega el «límite»?

El precio medio de un tower mansion en Osaka ronda hoy los 90 millones de yenes (unos 600.000 dólares). La realidad es que incluso asalariados corrientes lo compran asumiendo hipotecas de 12 a 13 veces sus ingresos anuales y pagando unos 300.000 yenes (unos 2.000 dólares) al mes.

Shibasaki, de TOWERZ, considera que el «verdadero límite» llegará cuando el precio medio supere los 130 millones de yenes (unos 870.000 dólares) y la cuota mensual alcance los 400.000-500.000 yenes (unos 2.700-3.300 dólares). Su previsión: «dentro de 2 o 3 años».

En 2026 está previsto que solo en el área metropolitana de Tokio se terminen más de 19.000 tower mansion, una cifra que se acerca al pico de oferta de 2007. A partir de 2007, la crisis financiera de Lehman coincidió con la escalada de precios y el mercado se enfrió rápidamente; hay quien señala que la situación actual se parece a la de entonces.

El precio medio de la vivienda nueva en los 23 distritos de Tokio alcanzó en 2025 los 136,13 millones de yenes (unos 910.000 dólares), un 21,8 % más que el año anterior. El precio medio de oferta de la vivienda de segunda mano también superó por primera vez los 100 millones. Dónde está el techo de los precios, y quién pagará la factura, es algo que quizá se responda antes de lo que muchos esperan.

En Japón, el mito de que «los tower mansion siempre se revalorizan» se ha extendido en los últimos años. ¿Ha vivido tu país una burbuja inmobiliaria? ¿Qué debate hay en tu país sobre la compraventa especulativa de pisos en altura o sobre la influencia de los inversores extranjeros en los precios? Cuéntanoslo.

Referencias