🏢 Comprar un piso de segunda mano de 70 m² en los 23 distritos de Tokio cuesta ya, de media, 114,85 millones de yenes (unos 765.000 dólares).

Un inmueble que hace cinco años valía menos de la mitad hoy es un "oku-shon" (piso de más de 100 millones de yenes) de manual. Mucha gente eligió la segunda mano porque la obra nueva era inasumible… y descubre que ni la segunda mano llega. Incluso hogares con 10 millones de yenes de ingresos anuales gritan "¡es demasiado caro!". ¿Qué está pasando en el mercado de vivienda de Tokio?

El precio medio de la segunda mano supera por primera vez los 100 millones

En 2025, una sacudida recorrió el mercado de pisos usados de Tokio. Según la firma de análisis inmobiliario Tokyo Kantei, el precio medio de oferta de la vivienda de segunda mano en los 23 distritos (equivalente a 70 m²) superó por primera vez los 100 millones de yenes en mayo. Siguió subiendo hasta los 114,85 millones en noviembre, un 2,7 % más que el mes anterior y el decimonoveno mes consecutivo al alza.

Lo anómalo de la cifra se ve al mirar atrás. Según un estudio de LIFULL HOME'S, frente a 2020 los pisos de 10 a 15 años se han encarecido cerca de 2,18 veces (+72,75 millones de yenes) y los de 15 a 20 años unas 2,13 veces (+65,75 millones). La vieja idea de que "de segunda mano sí llego" se ha derrumbado.

El alza la tiran sobre todo los seis distritos centrales (Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku, Bunkyō y Shibuya): en septiembre de 2025, el precio medio de oferta en Chiyoda superaba ya los 250 millones de yenes.

Por qué se ha disparado tanto

El desplome de la obra nueva

El factor principal es la falta de vivienda nueva. En una gran ciudad como Tokio, el suelo disponible para grandes promociones está casi agotado, y las promotoras ya no pueden ofrecer obra nueva como antes. A eso se suman el encarecimiento de la mano de obra, la ampliación de los plazos por la reforma laboral y el alza de los materiales importados, que han llevado el precio de la obra nueva a un nivel fuera del alcance del ciudadano medio. El resultado: quienes renuncian a la obra nueva se vuelcan en la segunda mano y empujan sus precios.

El yen débil y los inversores extranjeros

El yen barato pesa mucho. De rondar los 80 yenes por dólar hacia 2012, el cambio cayó cerca de 150 en 2025. Para un inversor de fuera, es como ver "los pisos de Tokio a mitad de precio".

Según el Ministerio de Infraestructuras (MLIT), entre enero y junio de 2025 los compradores con domicilio en el extranjero fueron el 3,5 % de las adquisiciones de obra nueva en los 23 distritos; en los seis distritos centrales, la cifra sube al 7,5 %. Por origen, encabeza Taiwán con 192 operaciones, seguido de China (30) y Singapur (21). El propio ministerio subraya que, en el conjunto del mercado, el peso de los compradores extranjeros es limitado y no es la causa principal del encarecimiento.

La compra especulativa y los "reventa"

Más allá de la demanda real, la compra especulativa aviva los precios. Se señala la presencia de "revendedores" que compran obra nueva y la venden poco después con plusvalía: en inmuebles de lujo del centro se citan casos de un precio de unos 12 millones de yenes por tsubo (3,3 m²) en origen que, en menos de un año desde la entrega, se revendió por encima de los 30 millones por tsubo.

En su encuesta a promotoras del segundo semestre fiscal de 2024, Mitsubishi UFJ Trust situó, solo para la obra nueva de los tres distritos más exclusivos (Chiyoda, Minato y Shibuya), la proporción de compradores extranjeros en el "20-40 %" según cerca de un tercio de las promotoras. Que salga más alto que el 3,5 % del registro para los 23 distritos se debe a que aísla el segmento más caro de obra nueva. También se han activado la inversión de grandes patrimonios nacionales y de empresas.

¿Ya no puede el ciudadano medio tener casa en Tokio?

La situación es seria para los hogares de ingresos normales. Incluso familias con 10 millones de yenes anuales —renta alta— no pueden comprar obra nueva en el centro y cada vez más acaban optando por pisos de 40 años.

Según algunos cálculos, para comprar en los 23 distritos un piso familiar de obra nueva en la franja de los 50 millones hay que irse a zonas a cerca de una hora en tren del centro: al oeste, más allá de Hachiōji; al norte, hasta Kōnosu; al este, hasta Soga.

Hay quien habla de una "polarización" creciente entre centro y periferia. En distritos exteriores como Katsushika, Adachi o Itabashi no se ve el alza del centro y aún quedan pisos en franjas más asequibles. Y ganan atención opciones de "segunda mejor apuesta": Nerima, Setagaya o las zonas próximas de Chiba, Kanagawa y Saitama.

Perspectivas

Sobre el mercado a partir de 2026, los expertos discrepan.

El Banco de Japón subió el tipo de referencia al 0,75 % en diciembre de 2025, y el encarecimiento de las hipotecas podría enfriar la demanda. Además, según las estimaciones del Gobierno Metropolitano de Tokio, el número de hogares de la principal franja compradora (cabezas de familia de 25 a 54 años) empezaría a caer a partir de 2025, lo que a largo plazo presiona la demanda a la baja.

Por otro lado, para el centro sigue muy viva la idea de que "no se ven motivos para que bajen los precios". Frente a Londres, Nueva York o Hong Kong, el inmobiliario de Tokio todavía parece barato, y se prevé que la demanda inversora extranjera continúe una temporada.

Masayuki Takahashi, investigador jefe de Tokyo Kantei, apunta que "para la vivienda destinada a uso real, en el centro ya cuesta ver recorrido al alza". En el centro el stock empieza a acumularse, y no se descarta que 2026 traiga una fase de ajuste de precios.

La suerte del sueño de "tener casa propia"

Que la segunda mano supere los 100 millones marca un cambio de rumbo en el mercado de vivienda de Japón. La casa en propiedad fue un sueño al alcance del ciudadano de a pie; en el centro de Tokio, al menos, esa premisa se resquebraja. Al mismo tiempo, empiezan a moverse las alternativas: mirar a la periferia, reformar pisos antiguos. Cómo encajarlo depende de los valores y los planes de cada cual.

En Japón, los pisos del centro de Tokio han llegado a un nivel inalcanzable para mucha gente. En tu país, ¿es realista comprar casa en la capital o en una gran ciudad? Cuéntanos cómo se vive donde tú estás.

Referencias